李嘉诚曾说过一句话，“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。这句话，我非常认同。以新房为例，新房价格=楼面地价+建筑成本+开发商利润，房子每平米的建筑成本在项目与项目之间的差距并不大，开发商单个项目利润也不会有很大变化，因此最大的变量是地价。

地价有很多因素可以影响，目前可以看到的买房教程上已经写得很详细了，比如学校怎么样？交通是不是方便？有没有地铁？生活是不是方便？有没有商场？医院离得近不近？附近有没有高薪就业机会？……

但是，本文想探讨的几个因素并不经常被人提及，但我认为这几个因素对于土地价值的影响是显著且长远的，那就是铁路，机场，大型立交等对土地的分割。

铁轨

铁轨对于城市的分割是很直观的，由于将道路穿过铁轨需要很长的审批链条，更复杂的环境评价，实践中，效率并不高。这也造成了断头路的出现。

比如图中截取了，上海闵行与松江边界的一段，由于沪杭铁路的切割，在沪松公路与中谊路之间的1.67公里路网，没有任何一条路是通的。图中的联明路与伴亭路，若没有铁轨与高架，在上海已经开展多年”区区通”的情况下，相信早已连成一条路。

在杭州的北部，铁轨毁坏城市肌理几乎达到了触目惊心的地步。

可以看到，铁轨将土地切成不规则形状，像图中的红色圆圈1，东南西皆存在铁轨，地块非常孤立，至今仍是农村状态。图中的红色圆圈2，地块上方横跨3条铁轨，目前地块为花卉市场，这属于比较低端的业态，未来因为地块条件，也很难看到提升的机会。

在这样地块附近的商品房，比如图中白圈小区，我认为是没有购买价值的。

机场

目前，一些城市仍存在一些老机场，因为时间久远，随着城市范围的扩大，这些机场位置已不再偏僻，比如杭州笕桥机场，上海大场机场，但它们的存在造成了城市交通的断裂。

可以看到，笕桥机场附近一圈目前仍是村落，而整个卫星图的其他部位基本已全部城市化，另外，由于笕桥机场的存在，该区域不存在任何路网，这使得该区域地块之间得不到相互联通。

大场机场也是如此。宝山居民已经苦大场机场久矣，大场机场的存在使得北上海的横向道路无法联通，同时，由于附近已布满居民区，机场的噪音也令居民痛苦不堪，投诉事件多有发生。不过好消息是，随着上海第三机场落地南通，大场机场到时将迎来搬迁。

大型立交

大型立交会容易造成城市的分割，降低各个片区的联系

如图中的莘庄立交，曾经是亚洲第一立交。因为莘庄立交的存在，使得图中1位置与图中2位置的联系非常弱，因此在考虑附近配套时，虽然直线距离近，但是1位置居民不应将2位置的配套作为主要考虑因素。

另外，大型立交往往是交通的堵点，因此，大型立交外侧的居民更应仔细考察区域内交通与日常通勤情况。