新政加码，透露出一个重要的楼市信号！

买定限购区大平层，就是买定十年后的东莞！

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千万豪宅成交白热化

东莞购买力不容小觑

年因房价涨幅过快而高调出圈的东莞，也迎来新一轮的价值爆发期。

根据合富大数据显示，年全市新房成交量“大缩水”，仅成交套，同比减少33.1%，创11年来新低。

与此同时，万以上一手住宅却成交套，同比增长34.6%，创下近10年来的巅峰，更让东莞成为跻身全国千万豪宅成交TOP10的城市。

当门槛提升至万时，东莞以19套的成交量跻身TOP5，仅次于四大一线城市，同比年增长%。

成交回缩的情况下，千万级豪宅却逆势上扬，东莞的市场底子比我们想象的还要强悍，千万级的购买力也不容小觑。

02

大平层执掌当下话语权

在楼市20年的发展中，一个不变的铁律：唯有核芯资产配置，才能穿越周期和动荡，走出独立行情。

在许多一线城市，高端居住产品已经完成了从别墅到大平层的演变，楼市越热的地方，大平层符号化越明显。

正如深圳，在深圳湾的带领下，五六年前就开始进入城市核芯大平层顶豪时代。

华润深圳湾瑞府、恒裕深圳湾、华润万象府、招商太子湾湾玺、深圳中心天元等，近年来深圳ZUI新锐、ZUI火热的豪宅几乎都是大平层。

直至年5月，东城黄旗山豪宅板块中海·莞府入市，才算真正开启东莞全盘大平层的先河，是东莞主城区首个单价破“4字头”的豪宅项目。

至此，国贸·礼宾府、鹏瑞·天玥、碧桂园·云悦半山、万科松悦花园等主打大户型的豪宅项目陆续面市，大平层新顶豪时代正式开启。

从下方成交数据可见，-年间全市及主城区㎡和㎡以上的大平层，均翻倍增长，改善型需求进入到集中释放期，千万级大平层也逐渐成为拉开阶层的资产。

数据来源：CRIC

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大平层成楼市“试金石”

鹏瑞天玥、松悦花园成豪宅风向标

今年上半年以来，东莞房地产市场处于微妙的变盘之际，呈现出一个非常明显的“两极”格局。

首付分期、打折卖房、送物业管理费等营销手法层出不穷，在东莞新房市场持续闹腾。而同时，东莞的顶豪市场却呈现出韧性十足的局面，越贵越抢的千万级豪宅成为市场的香饽饽。

其中，作为东莞豪宅风向标的鹏瑞天玥和万科松悦花园，持续引领豪宅抢购潮，晋身为市场的“一哥”。

南城CBD鹏瑞天玥：

年3月11日，鹏瑞天玥9号楼取得预售证，推出-㎡的产品，共计74套，整体备案均价.9元/㎡（毛坯），备案毛坯总价在万~万之间。

松山湖万科松悦花园：

年6月17日，万科松悦花园二批取证，共推共74套，整体备案均价元/㎡，户型涵盖㎡、㎡、㎡，总价在万~2万之间。

周边二手标杆盘均价在5.45万/㎡以上，长城世家5.46万/㎡，丰华悦园5.45万/㎡，锦绣山河6.02万/平米，虹溪诺雅二手均价6.9万/㎡，松山湖1号7.14万/㎡。（数据来源于房天下，仅供参考）

若以板块内二手报价最高的松山湖1号为例，倒挂幅度高达71.8%，如果按市场价脱手，随便一套就能获利千万以上。

对于持币入场的高净值人群（指资产净值在万人民币以上的个人）而言，倒挂空间越大，安全边际就越高，“套利空间”就越大。再加上限购区珍稀的房票，使得千万豪宅抢购潮络绎不绝。

大分化时代，楼市最终还是购买力说了算。

展望下半年，在较宽松的货币环境下，高净值人群通过购置房产实现资产避险和保值的需求将会更强烈，同时也支撑豪宅市场平稳运行。

04

借新政东风

大平层逐渐划出财富阶层差距

在东莞，什么样的产品才能称之为“顶豪”？

若以总价万为风水岭，从年东莞总价万以上的住宅成交TOP10中可以看到，除了鹏瑞天玥和碧桂园云悦半山是大平层外，其余都是墅级产品，大平层的补涨空间巨大。

而想要过千万，面积基本都要在㎡以上。

从下方地图中可见，㎡以上大平层屈指可数。目前也仅有松山湖的万科松悦花园、东城的国贸礼宾府、以及南城的鹏瑞天玥、长安的碧桂园云悦半山4个项目符合“千万豪宅”的条件。

除了云悦半山外，其余三个位于限购区内，更夯实了主城和松山湖大平层的资产价值。

随着第二批集中供地顺利拍出，和第三批集中供地即将来临，未来东莞主城将会有更多大平层产品陆续入市，如南城CBD的悦府、星河传说二期威斯顿广场、广发南、保利龙湾、天骄国际花园、东城体育公园地块等，都是潜在的顶豪代言。

再来看看主城9大大平层项目：

中海莞府

东莞主城区首个单价破4的纯大平层，主力户型建面约平户型，带装修交付，总价1万元/套，已售罄。

国贸礼宾府

东城千万豪宅标杆，目前在售-㎡大户型产品，总价在~万之间。

悦府

南城CBD华润置地中心的大平层项目，占地面积约3.39万平，总建面约18.99万平，规划了6栋超高层住宅楼，最高一栋住宅楼层高约米。

主力户型为建面约㎡以上，总价千万起步，也是南城CBD内第一个入市的大平层项目。

鹏瑞天玥

近期备案9栋单位平大平层和4套平复式，最高一套万。

万科臻湾汇

广发南地块，总用地面积约平，总建面约平，住宅部分约17万平。规划用途为二类居住+商业金融+文化娱乐用地，限高米，产品以大平层为主，总价也是上千万。

保利龙湾

占地面积约3万平，容积率2.5，紧邻环城路西路、龙湾湿地公园和万江实验小学，靠近建设中的滨江体育馆站。预计将打造成为保利的第二个天际，保守估计入市价格不低于4.5万/平。

星河传说二期

星河传说二期威斯顿项目，最新规划为1栋67层、1栋53层和1栋40层，主力产品也是平+户型，总价千万起步。

天骄国际花园

国贸旁的烂尾楼，天骄系属于光大高端豪宅定位，未来价格不菲。

东城体育公园TOD地块

位于东城立新社区，毗邻火炼树华润旧改项目，直线距离国贸约1.5公里，属R1线新源路站TOD用地，周边有天骄御峰、中海莞府等豪宅。

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大平层为何能拉开财富阶层的差距？

#供应持续稀缺，买定10年后的东莞

从供需关系上看，首要因素在于主城区和松山湖用地供应持续稀缺，直接导致了大平层产品供应缺少，以后也只能买二手。

#资产保值增值的信心保证

受全球疫情反复和经济下行影响，高净值人群也开始布局更具安全价值资产，抢占复苏先机。

在家庭资产配置方面，37%的高净值人群认为疫情的发生使自己心态更加保守，“求稳”是被普遍提及的追求。

而无数的历史经验告诉我们，在保值增值方面，没有任何资产比占据城市绝对核芯的顶豪资产更优。

#千万级门槛，加速阶层分化

千万级别起步的大平层，买少见少，相比刚需产品，业主不会轻易放盘，一旦进入二手市场，也是非常缺货，即便下了重金，也未必能买到。

核芯区大平层的稀缺性，造就了财富的鸿沟，让阶层分化更明显。

#代表城市能级的ZUI高级

以深圳顶豪市场为例：

年3月，恒裕滨城二期一套平的高层单位网传以1.2亿的成交总价，36.77万/㎡的成交单价，持续领跑深圳一季度的豪宅市场。

五一期间，华侨城新玺以近7亿成交成为深圳最大的累计成交金额。

从深圳湾到蛇口再到前海这条海岸线上，大平层已经通过景观资源和面积构筑起了顶豪的“等级链”。

悄无声息间，改写了深圳的老牌豪宅版图，代表着深圳城市能级的ZUI高级。

反观东莞，随着大平层产品陆续入市，预计下半年东莞的顶豪市场将会集中爆发，价格破五望六也是势在必行，而广发南作为南城CBD压箱底的地块，预计会成为主城首个破6的项目。

写在最后：

纵观北上广深一线城市，珠江新城侨鑫汇悦台、南山深圳湾1号、陆家嘴汤臣一品，大平层俨然稳坐城市价值头把交椅。

年，东莞千万豪宅网签量跻身全国前十，高端购买力不容小觑。

在市场分化的大背景下，如何用好手上的房票和资金，找准属于自己的机会，才是王道！