4月28日，东莞楼市新政重磅来袭，终于迎来楼市放松！

为了支持合理住房需求，加大疫情纾困力度，优化人才购房政策，吸引人才留莞发展，调整优化购房措施。

新政将从年5月1日起开始实行，具体内容如下：

1、恢复个税购房，认社保和个税。

2、逐月连续缴纳调整为累计缴纳。

3、首套房前两年社保或个税累计满12个月，二套房前4年社保或个税累计满36个月。

4、人才购房，本科/初级/技师均可，首套房前2年累计缴纳满半年，二套房前3年累计缴纳满24个月。

5、新入户可即刻买房，取消半年限制。

6、疫情时间的认定为.12-.4月，.5-7月为补缴期，7.31前补缴社保或个税，逾期不认。

7、每月个税实际缴纳的金额要＞0。

这两天，整个大湾区楼市都风起云涌！4月26日，佛山发布满5年的商品住房，不计入居民家庭拥有住房套数；27日，中山也紧随其后，大专以上学历，在全市范围内即可买1套新房。

拐点信号也越来越多，今年有买房计划的人，该怎么选呢？

用全局思维来买房，是年东莞买房人最该学习的。

为什么要用全局思维？全局思维能帮我们透过表象去抓问题的本质关键，思考问题产生背景与系统因素，让我们看到问题的多种解决方案和答案。

01东莞房价，分成四大梯队

据不完全统计，全市目前在售/即将入市的新盘约个（包括商办），选中谈何容易？

这问题难度，堪比女友和老妈同时掉水里先救谁，不管给出什么答案，总有人提出反对票。

对个人而言，买对房子没有绝对的答案，更多是关乎资金和个人需求。

但对于既想满足个人需求，还想实现投资价值，那就必须带着全局思维的方式，来了解这座城市，才有机会一击即中。

步入“双万”时代的东莞，经济/产业/人口方面就不用多说了，无疑是宜业且年轻的城市。

规划上，东莞全市被分为六大片区，由于地缘关系，导致价格相差较大，房价分化明显。

市场分化如此明显的情况下，在同等价位下，选择一个性价比最高的板块，从中寻找到一个综合素质最好的盘，自然就是最优答。

这个问题看似很困难，其实挺简单，摊开东莞最新3月房价地图（即住建局公布的最新网签数据），答案显而易见。

目前，东莞房价分成四大梯队，1-2万，2-3万，3-4万，以及4万以上。

那么，这四大梯队该怎么选呢？

继续往下看，房视君将为你一一分析。

首先，先奉上东莞4月在售/5月待入市的个楼盘总表，可点大图保存，想要更高清图片文末扫码获取。

02第一梯队（均价4万以上）

东莞新房均价4万+的区域，汇集在城区/松山湖/滨海湾三大核心区，具体为松山湖/南城/东城/莞城/长安。

这里补充说明，莞城/长安的情况，长安仅碧桂园云悦半山在售，均价4.3万；莞城则因零供应故无纪录，但1-2月其网签均价为3.9-4万+，故纳入第一梯队。

日前，松山湖内2盘新房备案，均价达4.8万+，分别为万科松湖，深业松湖云城。其中深业最后一批洋房于上周末（4月23日）线上选房，价格在4.8-5万之间，去化超8成。

至于城区的情况，南城仅鹏瑞天玥1个洋房在售，在售均价约4.6万，东城/莞城则零供应。

东莞新房均价4万+项目共计仅4个，选择的空间极少。

买房首选核心区毋庸置疑，但只盯着天花板是肯定不行的，除了供应捉襟见肘外，还有门槛过高等问题。

同时，在东莞严控楼市的情况下，核心区房价大幅度上涨的几率很小，并且在考虑性价比等因素下，天花板自然不是最优答。

若实在只想留在城区，那么南城/东城的商办产品可以去看看，不过这仅推荐给没有房票人群，有房票的还是首选洋房。

目前，南城/东城在售商办产品，还有一些是上车门槛比较低的，单价在2万左右。

其中不乏地段十分优越的项目，如位于南城的西平新地中心，临近西平地铁口/东莞CBD，在售建面约48-75㎡，价格在2.3万起。

还有位于东城的华堂城市星光，临近下桥地铁口，在售建面约37-62㎡的2-3房，首付仅10万起，单价约元/平起。

那么，有房票的城区刚需就没有机会了吗？

南城将有纯三房社区登场——孚泰锦城，价格仅在3字头，建面约78平的三房，只有套，预计将于年中入市！

孚泰锦城航拍图

03第二梯队（均价3-4万之间）

东莞新房房价第二梯队，均价在3-4万之间，分布在六大片区，共有35个在售楼盘，涉及12个镇街：

城区：南城/万江/石碣（共5个楼盘）

松山湖：寮步/大岭山/大朗（共9个楼盘）

滨海湾：虎门/厚街（共8个楼盘）

东南临深：塘厦/凤岗（共11个楼盘）

东部产业园：黄江（共1个楼盘）

水乡新城：道滘（共1个楼盘）

这个梯队是比较尴尬的阶段，放在全市里虽然价格并非最高，但其中不少项目都是区域内的价格标杆，价格上来说性价比不高。

以道滘为例，首嘉鹭湾1号新房备案均价约3.1万，为区域价格标杆，但道滘新房均价仅约2.6万，论性价比其他项目更高。

那是不是意味着我们就不能选择以上区域了呢？

NONONO~那就太绝对啦，这些项目也有各自优势，比如地段/产品/生态/配套等等，若符合个人需求的都可以买。

其实可以反向思考，去看看这12个镇街内价格较低的楼盘，或者是去捡漏，看看这些楼盘的尾货。

一方面，虽然外部因素影响会有价格差距，但同区域内价格差距不会太大；另一方面，东莞房价上涨的趋势依旧，所以大方向这样走，肯定没错滴。

3-4万性价比较高，重点

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